SPV (Special Purpose Vehicle) operująca na rynku nieruchomości to w UK zazwyczaj spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Limited Company) założona wyłącznie w celu zakupu, wynajmu i/lub sprzedaży nieruchomości. SPV służy do izolowania ryzyka finansowego oraz optymalizacji podatkowej.
Obowiązki Dokumentacyjne i Księgowe SPV
Prawidłowe prowadzenie SPV wymaga skrupulatnego zbierania dokumentacji dla celów podatkowych i dowodowych (na wypadek kontroli HMRC).
1. Ewidencjonowanie Przychodów - jakie dokumenty będą niezbędne
Przychód z Najmu
Kopie podpisanych umów najmu (tenancy agreements), wyciągi bankowe lub rejestr wpłat gotówkowych, potwierdzające otrzymanie wpłat czynszu oraz kaucji (deposits), oświadczenia wynajmującego (rent statements) dla każdego lokatora/nieruchomości.
Przychód ze Sprzedaży Nieruchomości
Kopia umowy sprzedaży (Sales Contract/Completion Statement) od prawnika/solicitora, dokumentująca ostateczną cenę i datę transakcji.
2. Koszty Podlegające Odliczeniu (Allowable Expenses)
Koszty, które można odliczyć, to wydatki poniesione wyłącznie w celu prowadzenia działalności SPV i generowania przychodów. Odliczając koszty, obniżasz zysk spółki, a tym samym płacony Corporation Tax.
Koszty Finansowania
Odsetki od kredytów hipotecznych i pożyczek SPV, opłaty za aranżację kredytu (arrangement fees). - Roczne podsumowania odsetek od banku/pożyczkodawcy, faktury za opłaty aranżacyjne.
Koszty Zarządzania
Opłaty dla agentów zarządzających nieruchomościami (letting agents' fees), koszty księgowości, opłaty prawne związane z najmem. - Faktury wystawione na nazwę SPV Ltd, wyciągi bankowe.
Koszty Operacyjne
Ubezpieczenie nieruchomości, opłaty za licencje (jeśli wymagane), opłaty w Companies House, koszty biurowe itp. - Polisy ubezpieczeniowe, potwierdzenia opłat (np. za ubezpieczenie lub Companies House), wyciągi bankowe.
Koszty Utrzymania/Konserwacji/Remontów
Drobne naprawy (repairs) i bieżąca konserwacja, usługi ogrodnicze, porządkowe, wymiana zużytego sprzętu, opłaty za media, council tax (jeśli dotyczą) itp. - Faktury od wykonawców i dostawców, faktury za materiały (ważne, by były wystawione na SPV), paragony.
Koszty Podróży/Eksploatacji
Uzasadnione koszty podróży związanych z zarządzaniem nieruchomością (np. dojazd na spotkanie z agentem/naprawę). - Szczegółowy dziennik podróży (mileage log book), rachunek taxi lub bilety komunikacji.
Inne uzasadnione koszty służące wyłącznie zarządzaniu nieruchomością - faktury, paragony, umowy, wyciągi bankowe.
Ważne! Nakłady inwestycyjne (np. rozbudowa, ulepszenie, zakup mebli — tzw. Capital Expenditure) NIE są odliczane jako bieżące koszty operacyjne, ale mogą kwalifikować się do Capital Allowances (ulgi inwestycyjne) lub zwiększać koszty nabycia nieruchomości, co jest niezmiernie istotne przy kalkulacji zysku ze sprzedaży.
Obowiązki Sprawozdawcze (Companies House i HMRC)
Prowadzenie SPV Ltd wiąże się z dwoma głównymi zestawami obowiązków sprawozdawczych:
1.Companies House (Rejestr Spółek)
Sprawozdanie Finansowe (Statutory Accounts) - składane w ciągu 9 miesięcy po zakończeniu roku obrotowego (Financial Year End). Roczne sprawozdanie finansowe (w pełnej formie FRS102 lub w uproszczonej FRS105), publicznie dostępne.
Potwierdzenie Informacji o firmie (Confirmation Statement - CS01) - Raz na 12 miesięcy. Coroczne potwierdzenie aktualności danych spółki (dyrektorzy, adres, udziałowcy, kapitał).
2. HMRC (Urząd Skarbowy)
Deklaracja Podatkowa Osób Prawnych (Company Tax Return - CT600) - 12 miesięcy po zakończeniu roku obrotowego. Szczegółowa deklaracja kalkulująca zysk podlegający opodatkowaniu i należny Corporation Tax.
Zapłata Corporation Tax - Zwykle 9 miesięcy i 1 dzień po zakończeniu roku obrotowego.
Konsekwencje: Niezłożenie lub opóźnienie w złożeniu dokumentów do Companies House i HMRC skutkuje automatycznymi karami finansowymi, a w przypadku Companies House – nawet usunięciem spółki z rejestru.
Prowadzenie SPV wymaga precyzyjnej organizacji dokumentów finansowych i ścisłego przestrzegania brytyjskiego kalendarza sprawozdawczego.
Współpraca z doświadczonym księgowym w UK jest kluczowa dla zapewnienia zgodności i maksymalizacji korzyści podatkowych.
